Δημοσιεύτηκε στην εφημερίδα Today Press
Λίγο πριν από την αλλαγή του έτους η κυβέρνηση ανακοίνωσε δέσμη αποφάσεων για να «πέσουν» ακίνητα στην αγορά. Συγκεκριμένα, όπως γνωστοποίησε ο ίδιος ο πρωθυπουργός, Κυριάκος Μητσοτάκης, διπλασιάζεται ο ΕΝΦΙΑ στα ακίνητα τα οποία διαχειρίζονται τράπεζες και servicers με στόχο να απελευθερωθούν περίπου 25.000 κατοικίες, περιορίζοντας το ύψος των ενοικίων. Θα δοθεί ένα έτος ως περίοδος χάριτος ώστε να βγάλουν οι τράπεζες τα ακίνητα στην αγορά ενώ θα δοθούν επιπλέον 100 εκατομμύρια από τις τράπεζες για τη συγκρότηση Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων.
Η ελληνική αγορά ακινήτων το 2025:
«Ανάγκη για εξισορρόπηση μεταξύ οικονομικής ανάπτυξης και κοινωνικής δικαιοσύνης»
Άρθρο του Ελευθέριου Ποταμιάνου, Προέδρου του Συλλόγου Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Αθηνών-Αττικής.
Η ελληνική αγορά ακινήτων το 2025 αναμένεται να συνεχίσει την ανοδική της πορεία, με ενισχυμένη δραστηριότητα τόσο στις αγοραπωλησίες όσο και στις μισθώσεις σε ρυθμούς ελαφρώς πιο ήπιους από τα προηγούμενα έτη. Παράλληλα, ωστόσο, η κρίση στέγης εξακολουθεί να αποτελεί ένα σοβαρό ζήτημα που επηρεάζει χιλιάδες νοικοκυριά, ειδικά στις μεγάλες πόλεις. Ο συνδυασμός αυξημένης ζήτησης, περιορισμένης προσφοράς και υψηλών τιμών δημιουργεί ένα πολύπλοκο περιβάλλον για επενδυτές, ενοικιαστές και αγοραστές.
Η ζήτηση για ακίνητα στην Ελλάδα παραμένει ισχυρή, κυρίως λόγω της αυξημένης τουριστικής κίνησης και της επενδυτικής δραστηριότητας. Οι τιμές συνεχίζουν να αυξάνονται, ιδίως στις περιοχές υψηλού ενδιαφέροντος όπως η Αθήνα, η Θεσσαλονίκη και δημοφιλείς τουριστικοί προορισμοί στα νησιά. Παράγοντες όπως η σταθερή ζήτηση από ξένους επενδυτές και η αυξανόμενη δημοτικότητα των βραχυχρόνιων μισθώσεων μέσω πλατφορμών όπως το Airbnb, διαδραματίζουν σημαντικό ρόλο στη διαμόρφωση της αγοράς, παρόλη την αλλαγή του καθεστώτος στους κανόνες που διέπουν πλέον πλατφόρμες και Golden Visa .
Ωστόσο, η περιορισμένη διαθεσιμότητα γης για νέες κατασκευές και οι υψηλές τιμές κατασκευαστικών υλικών συμβάλλουν στη διατήρηση της προσφοράς σε χαμηλά επίπεδα, εντείνοντας τις ανισότητες μεταξύ ζήτησης και προσφοράς. Παράλληλα, οι ενεργειακά αποδοτικές κατοικίες και τα “πράσινα” ακίνητα αποκτούν όλο και μεγαλύτερη σημασία, καθώς οι καταναλωτές και οι επενδυτές στρέφονται σε λύσεις που ανταποκρίνονται στις σύγχρονες ανάγκες για βιωσιμότητα.
Η στεγαστική κρίση αποτελεί έναν από τους πιο σοβαρούς προβληματισμούς της αγοράς ακινήτων το 2025.
Οι τιμές ενοικίων έχουν αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια, ιδίως στις αστικές περιοχές, όπου η ζήτηση για κατοικίες ξεπερνά κατά πολύ την προσφορά. Πολλές οικογένειες, ειδικά χαμηλού και μεσαίου εισοδήματος, δυσκολεύονται να βρουν προσιτές λύσεις στέγασης, ενώ το φαινόμενο των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει περιορίσει τις διαθέσιμες κατοικίες για μακροχρόνια χρήση.
Η κρίση αυτή εντείνεται από την έλλειψη κοινωνικής κατοικίας, τη μη ανακαίνιση παλαιών κτιρίων που παραμένουν αναξιοποίητα και τη γενικότερη έλλειψη προγραμματισμού για την ενίσχυση της προσιτής στέγης. Οι νέες κατασκευές εστιάζουν κυρίως σε πολυτελείς κατοικίες ή επενδυτικές λύσεις, αφήνοντας εκτός σημαντικό μέρος του πληθυσμού.
Η πολιτεία σχεδιάζει μέτρα για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης, όπως επιδότηση ενοικίου, φορολογικά κίνητρα για ανακαίνιση παλαιών κτιρίων και προγράμματα προώθησης της κοινωνικής κατοικίας. Παράλληλα, η ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων αναμένεται να αποτελέσει προτεραιότητα, δημιουργώντας νέες ευκαιρίες για επενδύσεις και βελτιώσεις στην ποιότητα ζωής.
Είναι κρίσιμο, όμως, τα μέτρα αυτά να εφαρμοστούν άμεσα και με στρατηγική, ώστε να υπάρξουν ουσιαστικά αποτελέσματα. Η αύξηση των αντικειμενικών αξιών που αναμένεται το 2025 ενδέχεται να ασκήσει περαιτέρω πιέσεις στις αγοραπωλησίες και τη φορολογία, γεγονός που απαιτεί προσεκτική διαχείριση.
Το 2025, η ελληνική αγορά ακινήτων θα συνεχίσει να προσελκύει επενδυτικό ενδιαφέρον και να αποτελεί κινητήριο δύναμη της οικονομίας.
Ωστόσο, η ανάγκη για εξισορρόπηση μεταξύ οικονομικής ανάπτυξης και κοινωνικής δικαιοσύνης είναι πιο επιτακτική από ποτέ. Με στοχευμένες παρεμβάσεις και συνεργασία μεταξύ κράτους και ιδιωτικού τομέα, μπορεί να επιτευχθεί η ανάπτυξη μιας αγοράς που θα εξυπηρετεί τις ανάγκες τόσο των επενδυτών όσο και των πολιτών.
Επαγγελματικές Μισθώσεις:
«Πλαφόν» 3% και … Ενοικιοστάσιο εν όψει;
Άρθρο του Στράτου Ι. Παραδιά, Δικηγόρου Α.Π., Προέδρου ΠΟΜΙΔΑ & UIPI
Παρατάθηκε και για το 2025, χωρίς καμιά διαβούλευση, το “πλαφόν” 3% στις αυξήσεις των εμπορικών μισθωμάτων της μικρομεσαίας ιδιοκτησίας, ακόμη και στα διατηρητέα ακίνητα όπου υφίσταται συνταγματική υποχρέωση προστασίας τους! Παρόμοια ρύθμιση είχε προηγηθεί και για τα έτη 2022, 2023 και 2024.
Η δικαιολογία για την επιβολή του μέτρου αυτού το 2022 ήταν για να αντιμετωπιστούν μεγάλες αυτόματες αναπροσαρμογές των επαγγελματικών μισθωμάτων που προκύπτουν από συμφωνημένες ετήσιες τιμαριθμικές αυξήσεις τους, λόγω της τότε τεράστιας και έξω από κάθε πρόβλεψη αύξηση του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή που ανακοινώνεται από την ΕΛΣΤΑΤ. Η γενική όμως διατύπωση της διάταξης φαίνεται εκ πρώτης όψεως να συμπεριλαμβάνει και τις συμφωνίες αύξησης του μισθώματος σε ποσοστό ή και σε ποσό αύξησης εκφρασμένο σε ευρώ, με αποτέλεσμα να δημιουργεί τεράστιες αδικίες σε βάρος ιδιαίτερα των καλόπιστων εκμισθωτών, οι οποίοι δικαίως διαμαρτύρονται γιατί είχαν διατηρήσει χαμηλά τα μισθώματά τους επί σειρά ετών, και τώρα «τιμωρούνται» για τη στάση τους αυτή. Τέλος η σημερινή αποκλιμάκωση του πληθωρισμού ουδόλως δικαιολογεί τη συνέχιση του μέτρου αυτού.
Συγκεκριμένα η παρέμβαση αυτή ξεκίνησε το 2022, όταν ο Δ.Τ.Κ. είχε υπερβεί το 10%. Σήμερα που με βάση τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ ο πληθωρισμός έχει υποχωρήσει στο 2,4% (Νοε. 24 – Νοε. 23) και σύμφωνα με το τελευταίο «Inflation Monitor» της Τράπεζας της Ελλάδος θα ανέλθει σε 2,2% για το 2025 και 2,1% για το 2026, μια ανάσα από τον μεσοπρόθεσμο στόχο της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας για πληθωρισμό 2%, δεν υφίσταται πλέον λόγος συνέχισης της επιβολής του, και αυτό παρά μόνον η ικανοποίηση συντεχνιακών αιτημάτων, σε βάρος της περιουσίας της μικρής και μεσαίας ιδιοκτησίας της χώρας μας.
Η ρύθμιση αυτή είναι μια απαράδεκτη παρέμβαση αντικοινωνικού χαρακτήρα αφού στρέφεται εναντίον της μικρής και μεσαίας ιδιοκτησίας, καταργώντας τους όρους υφισταμένων συμβάσεων και χωρίς κανένα αντίβαρο υπέρ της, όπως η αναγκαία πλέον μείωση της φορολογίας των μισθωμάτων, ενώ ταυτόχρονα αφήνει ανενόχλητη τη μεγάλη ιδιοκτησία και το Δημόσιο! Το ακόμη όμως πλέον επικίνδυνο είναι ότι στο χρονικό βάθος τέτοιων μέτρων αναγκαστικής δέσμευσης του ύψους των μισθωμάτων, ελλοχεύει ο κίνδυνος της αναγκαστικής παράτασης της διάρκειας των μισθώσεων αυτών. Ο συνδυασμός των δύο αυτών μέτρων αποτελεί το επάρατο “Ενοικιοστάσιο”, που ίσχυσε επί δεκαετίες στη χώρα μας εξ αιτίας της Μικρασιατικής Καταστροφής και του Δευτέρου Παγκοσμίου Πολέμου, που κατέστρεψε και ερείπωσε κυριολεκτικά το παλαιότερο κτιριακό δυναμικό της χώρας μας επί δεκαετίες…
Το μέτρο αυτό, χωρίς κανένα αντίβαρο υπέρ των θυμάτων του, σε προσωπική βάση φέρνει σε απόγνωση σημαντικό αριθμό εκμισθωτών οι οποίοι από τα ποσά των μισθωμάτων που εισπράττουν υποχρεούνται να καλύψουν το βαρύτατο φόρο εισοδήματος, του οποίου δεν άλλαξε στο παραμικρό η «δημευτική» κυριολεκτικά κλίμακα ενοικίων, που φθάνει έως και το 45% χωρίς αφορολόγητο, τον ΕΝΦΙΑ ο οποίος αυξήθηκε δραματικά για όσους έχουν περιουσιακά στοιχεία άνω των 400.000 ευρώ, τις δανειακές υποχρεώσεις όσων αγωνίζονται να είναι συνεπείς σε αυτές, παρότι αυξήθηκαν σημαντικά τα επιτόκια το τελευταίο διάστημα και την πολυδάπανη επερχόμενη υποχρεωτική ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων τους, επί ποινή εξαέρωσης της αξίας τους. Αντίθετα για την πλευρά των ευνοουμένων από τη ρύθμιση αυτή επαγγελματιών, έχει ληφθεί και λαμβάνεται σωρεία πλουσιοπάροχων μέτρων ενίσχυσής τους.
Η άποψη μας, που θεμελιώνεται στην πολυετή εμπειρία μας, είναι ότι η αγορά των επαγγελματικών μισθώσεων αυτορυθμίζεται πολύ ταχύτερα και αποτελεσματικότερα μέσα από τη συνεννόηση των ενδιαφερομένων πλευρών, παρά από κάθε είδους κρατικές παρεμβάσεις, που, παρότι προσωρινές, αναπόφευκτα φέρουν μέσα τους το σπέρμα των μακροχρόνιων και καταστροφικών Ενοικιοστασιακών πρακτικών του παρελθόντος, οι οποίες ερείπωσαν κυριολεκτικά το κτιριακό δυναμικό της χώρας μας…
