Η έκθεση του διοικητή της Τράπεζας της Ελλάδος έρχεται να επιβεβαιώσει με τον πιο καθαρό τρόπο αυτό που χιλιάδες νοικοκυριά βιώνουν ήδη στην καθημερινότητά τους, ότι δηλαδή το κόστος για στέγη έχει μετατραπεί σε μία από τις βαρύτερες οικονομικές επιβαρύνσεις της εποχής. Τα στοιχεία που παρουσιάζονται σκιαγραφούν μια κατάσταση έντονης πίεσης, καθώς στην Ελλάδα το μέσο ποσοστό του διαθέσιμου εισοδήματος που κατευθύνεται σε ενοίκιο ή σε αποπληρωμή δανείου ανέρχεται στο 23,7%, όταν ο μέσος όρος στην Ευρωπαϊκή Ένωση είναι 17,9%. Ακόμη πιο ανησυχητικό είναι το στοιχείο που προκύπτει από τη Eurostat, σύμφωνα με το οποίο το 28,9% του πληθυσμού δαπανά πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός του για στεγαστικές ανάγκες. Η εικόνα αυτή, σε σύγκριση με τον ευρωπαϊκό μέσο όρο του 8,2%, δείχνει ότι η Ελλάδα βρίσκεται σε πολύ δυσμενέστερη θέση από το μεγαλύτερο μέρος της Ευρώπης και ότι το στεγαστικό πρόβλημα έχει πάψει να είναι μια επιμέρους δυσκολία και εξελίσσεται σε δομική ανισορροπία της οικονομίας και της κοινωνίας.
Διαβάστε: Αυξήθηκαν δάνεια και καταθέσεις τον Φεβρουάριο: Τι αποκαλύπτουν τα στοιχεία της ΤτΕ για την αγορά
Η ΤτΕ επισημαίνει ότι οι αιτίες αυτής της πίεσης είναι πολλές και αλληλοσυνδεόμενες. Η βελτίωση του διαθέσιμου εισοδήματος τα τελευταία χρόνια, αντί να λειτουργήσει αποσυμπιεστικά, ενίσχυσε τη ζήτηση για πιο σύγχρονες και ποιοτικές κατοικίες, κυρίως σε περιοχές με καλύτερες υποδομές και καλύτερο οικιστικό περιβάλλον. Παράλληλα, η σταθερή ανοδική πορεία της αγοράς ακινήτων μετά το 2018, αλλά και η υποχώρηση της αβεβαιότητας σε σχέση με τα χρόνια της κρίσης, έκαναν και πάλι την κατοικία ελκυστική επενδυτική επιλογή, όχι μόνο για τα νοικοκυριά αλλά και για εταιρείες που δραστηριοποιούνται στην ανάπτυξη και εκμετάλλευση ακινήτων. Σε αυτή την τάση προστέθηκε και η ανάκαμψη στα νέα στεγαστικά δάνεια, ιδίως μέσα στο 2024, στην οποία συνέβαλε και το πρόγραμμα «Σπίτι μου». Η έκθεση αναγνωρίζει τη θετική κοινωνική λογική του προγράμματος, αλλά επισημαίνει ότι ενίσχυσε περαιτέρω τη ζήτηση για συγκεκριμένες κατηγορίες κατοικιών, ιδιαίτερα παλαιότερα διαμερίσματα, τη στιγμή που η αγορά ήδη αντιμετώπιζε περιορισμένη προσφορά.
Στα μεγάλα αστικά κέντρα, και ειδικά στην Αττική, η κατάσταση εμφανίζεται ακόμη πιο σύνθετη. Παρότι ο πληθυσμός στην περιοχή δεν αυξήθηκε ουσιαστικά, ο αριθμός των νοικοκυριών αυξήθηκε σημαντικά, κυρίως λόγω της μεγάλης ανόδου των μονοπρόσωπων νοικοκυριών. Αυτό σημαίνει ότι περισσότεροι άνθρωποι χρειάζονται ξεχωριστή κατοικία, άρα η ζήτηση ενισχύεται ακόμη και χωρίς πληθυσμιακή έκρηξη. Ταυτόχρονα, η εξωτερική ζήτηση για ακίνητα, μέσω ξένων επενδύσεων και του Golden Visa, απορρόφησε σημαντικό κομμάτι του διαθέσιμου οικιστικού αποθέματος. Η τουριστική έκρηξη στα αστικά κέντρα και η βραχυχρόνια μίσθωση πίεσαν επιπλέον τα μισθώματα και τις αξίες ακινήτων σε περιοχές υψηλού ενδιαφέροντος. Σε πολλές περιπτώσεις, η αναβάθμιση υποδομών, η ανάπτυξη εμπορικών χρήσεων και η βελτίωση του αστικού περιβάλλοντος αύξησαν ακόμη περισσότερο τη ζήτηση για κατοικίες στις ίδιες περιοχές, δημιουργώντας έναν φαύλο κύκλο ανόδου τιμών.
Το πρόβλημα όμως δεν βρίσκεται μόνο στη ζήτηση, αλλά και στην αδυναμία της προσφοράς να ανταποκριθεί. Η οικοδομική δραστηριότητα παραμένει αισθητά χαμηλότερη από τα επίπεδα της περιόδου πριν από την κρίση, ενώ το αυξημένο κόστος κατασκευής, ενέργειας, υλικών και χρηματοδότησης μετά το 2021 ανέκοψε πολλά νέα επενδυτικά σχέδια. Μεγάλο μέρος του υπάρχοντος αποθέματος είναι παλιό, ενεργειακά αδύναμο και σε αρκετές περιπτώσεις δύσκολο να αξιοποιηθεί είτε λόγω πολυϊδιοκτησίας είτε λόγω γραφειοκρατίας, καθυστερήσεων και ατελών διαδικασιών σε μεταβιβάσεις και τακτοποιήσεις. Η ΤτΕ στέκεται ιδιαίτερα και στην προσιτότητα της κατοικίας στην Αττική, επισημαίνοντας ότι η δυνατότητα ενός μεσαίου νοικοκυριού να αποκτήσει κατοικία μέσω δανεισμού είναι πλέον οριακή. Τα δυτικά προάστια εμφανίζονται σε σχετικά καλύτερη θέση, ωστόσο σε πολλές περιοχές, ιδίως στο κέντρο της Αθήνας, ακόμη και οι πιο «προσιτές» κατοικίες απαιτούν μεγάλα πρόσθετα ποσά για ανακαίνιση ώστε να καλύπτουν αξιοπρεπώς τις σύγχρονες ανάγκες διαβίωσης.
Ως προς τις λύσεις, η έκθεση προτείνει συνδυασμό παρεμβάσεων που θα ενισχύσουν κυρίως την προσφορά. Θετικά αξιολογούνται οι περιορισμοί στο Golden Visa, τα κίνητρα για αξιοποίηση κενών ή διατηρητέων ακινήτων και οι δυνατότητες αλλαγής χρήσης σε εγκαταλελειμμένα επαγγελματικά ακίνητα. Η ΤτΕ τονίζει επίσης την ανάγκη για λιγότερη γραφειοκρατία, σταθερό νομικό και φορολογικό πλαίσιο, ταχύτερες μεταβιβάσεις και αδειοδοτήσεις, καθώς και ολοκλήρωση του Κτηματολογίου και των σχετικών ψηφιοποιήσεων. Ιδιαίτερο βάρος δίνεται και στην αξιοποίηση ακινήτων του Δημοσίου, σε συνεργασία με τον ιδιωτικό τομέα, για την ανάπτυξη προσιτής κατοικίας που θα μπορεί να δώσει ουσιαστική ανάσα στα πιο ευάλωτα νοικοκυριά. Παράλληλα, η έκθεση δείχνει ότι το στεγαστικό δεν μπορεί να λυθεί μόνο με επιδοματικές παρεμβάσεις ή προγράμματα ζήτησης, αλλά χρειάζεται μακροπρόθεσμη στρατηγική, αναβάθμιση της περιφέρειας, καλύτερες υποδομές και αστικές παρεμβάσεις που θα απλώσουν τη ζήτηση σε περισσότερες περιοχές της χώρας.
