του Ιωάννη Ρεβύθη,
Oικονομολόγος – Εκτιμητής Ακινήτων / Επίτιμος Πρόεδρος Συλλόγου Κτηματομεσιτών Αττικής / Π. Πρόεδρος Ομοσπονδίας Μεσιτών Ελλάδας & Συλλόγου Κτηματομεσιτών Αθηνών – Αττικής
Εξελίξεις στην ελληνική κτηματαγορά το 2025
Η νέα χρονιά αναμένεται να είναι αρκετά διαφορετική από την προηγούμενη, λόγω των αλλαγών που έχει δρομολογήσει το Υπουργείο Οικονομικών σε θέματα που αφορούν την αγορά ακινήτων. Το ένα θέμα είναι αλλαγές από πολίτες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης για τη χορήγηση αδειών παραμονής, το δεύτερο θέμα είναι τα νέα μέτρα που επηρεάζουν τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και το πιο σημαντικό οι τροποποιήσεις στον οικοδομικό κανονισμό. Αυτές οι τρεις πολύ σημαντικές αλλαγές θα διαφοροποιήσουν αρνητικά την αγορά ακινήτων και θα βγάλουν πολλούς επενδυτές από αυτή.
Τα τρία θετικά στοιχεία είναι η παράταση της αναστολής ΦΠΑ και του φόρου υπεραξίας στα ακίνητα, όπως και η εφαρμογή του προγράμματος «Σπίτι μου 2» που αποτελούν θετικές εξελίξεις για το 2025.
Ωστόσο, παραμένει επιτακτική ανάγκη η ολοκλήρωση του Κτηματολογίου και των δασικών χαρτών, όπως επίσης σημαντική είναι η απλοποίηση των πολύπλοκων και χρονοβόρων διαδικασιών που απαιτούνται για τις μεταβιβάσεις ακινήτων, ειδικά όσον αφορά το πιστοποιητικό ταυτότητας κτιρίου, το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης και άλλα πιστοποιητικά που είναι χρονοβόρα και με υψηλό κόστος που δεν προσφέρουν ουσιαστικό όφελος.
Δεν υπάρχουν στατιστικά στοιχεία που να αποδεικνύουν τη χρησιμότητα των πιστοποιητικών ούτε και εάν υπάρχουν σημαντικές αλλαγές προς όφελος των ιδιοκτητών, της ενεργειακής αναβάθμισης και της δόμησης.
Το μείζον ζήτημα της αστυφυλίας
Ένα σημαντικό ζήτημα που πρέπει να αντιμετωπιστεί άμεσα είναι η αστυφιλία.
Η κυβέρνηση πρέπει να παρέχει κίνητρα για ανάπτυξη στην περιφέρεια, όπως δημιουργία καινούριων βιομηχανικών και αποθηκευτικών ζωνών, εγκατάσταση νέων πανεπιστημίων και κέντρων εκπαίδευσης, μεταφορά υπουργείων ή δημόσιων φορέων, περισσότερα έργα υποδομών σε δρόμους, αεροδρόμια, λιμάνια, μαρίνες.
Παράλληλα, απαιτούνται μεγαλύτερες επιδοτήσεις για την αναβάθμιση και κατασκευή νέων επαγγελματικών κτιρίων και δημόσιων κατοικιών για εγκατάσταση εργαζομένων στις δημόσιες υπηρεσίες και νέες φοιτητικές εστίες.
Σήμερα, το 65% του τζίρου της κτηματαγοράς συγκεντρώνεται στο κέντρο της Αττικής, κάτι που υπογραμμίζει την ανάγκη άμεσης αποκέντρωσης.
Οι τιμές των ακινήτων θα συνεχίσουν να κινούνται ανοδικά το 2025, ιδιαίτερα:
Στο κέντρο της Αθήνας για παλαιές κατοικίες.
Στα προάστια για βιοτεχνικούς χώρους.
Σε εκτός σχεδίου αγροτεμάχια όπου ανεγείρονται βιομηχανικές και επαγγελματικές αποθήκες.
Στα μικρά νησιά για μικρές κατοικίες, καθώς και στα νησιά με διεθνή αεροδρόμια.
Επαγγελματικά κτίρια – γραφεία με πιστοποιήσεις ενεργειακής αναβάθμισης.
Σε εντός σχεδίου οικόπεδα με υψηλό συντελεστή δόμησης στα βόρεια και νότια προάστια και σε υπερπολυτελείς εξοχικές κατοικίες σε όλες τις τουριστικές περιοχές.
Οι τιμές των ενοικίων
Οι τιμές ενοικίων θα παραμείνουν υψηλές στις πόλεις με αυξημένη ζήτηση, όπως η Αθήνα, η Θεσσαλονίκη, η Πάτρα και το Ηράκλειο.
Υψηλά ενοίκια θα συναντάμε επίσης σε περιοχές με πανεπιστήμια, υψηλό τουριστικό ενδιαφέρον, και όπου υπάρχει ανάγκη για δωμάτια προσωπικού, είτε μόνιμου είτε εποχιακού. Αντίστοιχα, υψηλές τιμές αναμένονται κοντά σε σταθμούς του μετρό και του ΗΣΑΠ, καθώς και σε νεόδμητα διαμερίσματα.
Για να έχουμε σταθερότητα στις τιμές ακινήτων και σε κάποιες περιοχές μείωση, θα πρέπει να υπάρχει έλεγχος από την κυβέρνηση στον τιμοκατάλογο υλικών, μείωση σε εργοδοτικές εισφορές, εντάξεις περιοχών στο σχέδιο πόλεως, έλεγχος στα ακίνητα των τραπεζών και των services στο να βγουν ακίνητα στην αγορά και με λογικό περιθώριο κέρδους από αυτούς και μείωση φορολογίας στα ενοίκια που φθάνει μέχρι 45%.
Επιπλέον, η αγορά κατοικίας παραμένει άπιαστο όνειρο για πολλές οικογένειες που βλέπουν να μην αυξάνονται οι μισθοί τους, ενώ παράλληλα το κόστος ζωής παραμένει υψηλό και οι στεγαστικές λύσεις ανεπαρκείς.
Θα πρέπει να υπάρξει μέριμνα για αυτές τις οικογένειες, εκτός από το «Σπίτι μου 2» να υπάρξουν και άλλα προγράμματα με ευέλικτες στεγαστικές λύσεις.
Προκλήσεις και ευκαιρίες
Είναι βέβαιο ότι θα συνεχίσουν οι μεγάλοι «παίκτες» της αγοράς να ανταλλάσσουν μεταξύ τους ακίνητα εισοδήματος και όχι μόνο, θα έχουμε σημαντικές αλλαγές στις εταιρείες ακινήτων Α.Ε.Ε.Α.Π. και θα δούμε μεγάλες επενδύσεις από ελληνικές κατασκευαστικές εταιρείες και ιδιαίτερα από ξένους επενδυτικούς ομίλους σε τουριστικά ακίνητα (ξενοδοχεία ή εξοχικές κατοικίες).
Η ελληνική κτηματαγορά το 2025 αναμένεται να συνεχίσει να παρουσιάζει σημαντικές προκλήσεις, αλλά και ευκαιρίες για όσους προσαρμόζονται στις νέες συνθήκες.
