Δημοσιεύτηκε στην εφημερίδα Today Press
του Δημήτρη Κυριακόπουλου
Λύση στο πρόβλημα της στεγαστικής κρίσης υπόσχονται αλλεπάλληλες κυβερνητικές πρωτοβουλίες, που θα ενταθούν το επόμενο διάστημα. Τα τελευταία χρόνια ωστόσο οι πολίτες βιώνουν τις εκρηκτικές διαστάσεις που λαμβάνει η στεγαστική κρίση στην χώρα, με έναν συνδυασμό παραγόντων (λιγοστές νέες οικοδομές, περιορισμένη προσφορά, βραχυχρόνια μίσθωση, golden visa, μικρή τραπεζική δανειοδότηση κά) να έχει εκτοξεύσει τα ενοίκια σε δυσθεώρητα ύψη.
Ολοένα και μεγαλύτερα τμήματα της κοινωνίας ταλανίζονται από το δυσβάστακτο κόστος στέγης. Είναι ενδεικτικό ότι, σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα του Πανεπιστημίου Μακεδονίας, το 88% των πολιτών θεωρεί το στεγαστικό αρκετά μεγάλο / πολύ μεγάλο πρόβλημα, ενώ το 95,5% του πληθυσμού θεωρεί υψηλά / πολύ υψηλά τα ενοίκια.
«Το κόστος στέγασης αγγίζει το σύνολο ενός καλού μισθού αν αφορά κατοικία κατάλληλη για οικογένεια και το 60%-70% του μισθού αν αφορά ακίνητο κατάλληλο για εργένηδες ή/και φοιτητές», τονίζει στην «TP» o πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates Θεμιστοκλής Μπάκας, ενώ οι εκτιμήσεις του για νέο έτος δεν αποπνέουν αισιοδοξία.
«Το 2025, θα καταγραφούν νέες αυξήσεις των ζητούμενων μισθωμάτων με μικρότερο ρυθμό σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια, κυρίως σε περιοχές που βρίσκονται το ανώτατο επίπεδο τιμών μίσθωσης. Μεγαλύτερες αυξήσεις, αναμένουμε σε περιοχές που εξυπηρετούνται από τα μέσα μαζικής μεταφοράς και κυρίως από το μετρό. Ενδεχόμενη αποκλιμάκωση των ζητούμενων μισθωμάτων θα καταγραφεί κυρίως σε μη ανακαινισμένα ακίνητα της δεκαετίας 1970-1980, που βρέθηκαν στο επίκεντρο της ζήτησης λόγω μικρής διαθεσιμότητας.», αναφέρει.
Στην χώρα μας η σωρευτική αύξηση των ενοικίων από το 2018 έως και το 2023, κυμάνθηκε από 43,2% έως και 52,1% αν αφορά κατοικία κατάλληλη για οικογένεια, ενώ το 2024 καταγράφηκαν νέες αυξήσεις μεσοσταθμικά της τάξης του 9,1%. Υψηλότερες αυξήσεις, καταγράφονται κυρίως σε μικρότερα ακίνητα κατάλληλα για φοιτητές και νέους που σε πολλές περιπτώσεις αγγίζουν το 60% σε σχέση με το 2017.
Τα επίσημα δεδομένα
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Eurostat, το υψηλότερο κόστος κατοικίας σε σχέση με το διαθέσιμο εισόδημα καταγράφεται στις πόλεις στην Ελλάδα, όπου το 31% των πολιτών πληρώνουν πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για στέγαση. Συνολικά οι πολίτες στην Ελλάδα καταβάλλουν το 35,2% του εισοδήματος τους για στέγαση, το υψηλότερο ποσοστό στην Ευρωπαϊκή Ένωση, ενώ ακολουθεί η Δανία με 25,9% και η Γερμανία με 25,2%.
Επίσης, σύμφωνα με την Eurostat, στην Ελλάδα το 47,3% των ατόμων ζουν σε νοικοκυριά με καθυστερήσεις σε στεγαστικά δάνεια, ενοίκια ή λογαριασμούς κοινής ωφελείας, που αποτελεί το μεγαλύτερο ποσοστό στο σύνολο των χωρών της Ε.Ε., όπου ο μέσος όρος είναι 9,3%. Η αύξηση κατά 10,9 μονάδες σε σχέση με το 2020 (36,9%), αντιστοιχεί σε περίπου 1.100.000 περισσότερα άτομα.
Μείωση της ιδιοκατοίκησης
Σε αντίθεση με την αύξηση τόσο των ενοικίων, όσο και των τιμών πώλησης, η ιδιοκατοίκηση στην Ελλάδα καταγράφει μείωση κατά 5,8 ποσοστιαίες μονάδες το διάστημα 2019-2023. Η μείωση αυτή αντιστοιχεί σε 229.042 κατοικίες (3.949.900 το στεγαστικό απόθεμα το 2019 – Eurostat). Ένα μεγάλο μέρος των εν λόγω κατοικιών μπορεί να «χάθηκαν» λόγω της έναρξης των πλειστηριασμών, καθώς και λόγω της πανδημικής κρίσης. Παράλληλα, μέρος ιδιοκτητών ακινήτων με οφειλές σε τραπεζικά ιδρύματα θέλησαν να εξοφλήσουν τα χρέη τους, πουλώντας την ιδιοκτησία τους και επιλέγοντας τη μίσθωση κατοικίας. Ακόμα, ένα μέρος των ιδιοκτητών μπορεί να επέλεξαν να εκμεταλλευτούν τα ακίνητά τους μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης ή/και να πουλήσουν την κατοικία τους λόγω της αύξησης των τιμών πώλησης.
H Ελλάδα για το έτος 2023 κατατάσσεται στην 20η θέση ανάμεσα σε 33 χώρες της Ευρώπης, χάνοντας την 19η θέση που κατείχε το 2020 και την 17η θέση που κατείχε το 2019.
Μηδενική διαθεσιμότητα κατοικιών έως 600 ευρώ
Τα στοιχεία της αγοράς ακινήτων στην Αττική, που διέθεσε στην «TP» ο Θ. Μπάκας αποκαλύπτουν το μέγεθος του προβλήματος:
Τα διαθέσιμα προς μίσθωση ακίνητα (80-110τμ, άνω του 1ου ορόφου) με ζητούμενο μίσθωμα έως 600 € σύμφωνα με τις αναρτημένες αγγελίες σε ιστοσελίδες στις περιοχές της Αθήνας, αποτελούν το 6,37% (17,41% το 2023 και 19,96% το 2022) του συνόλου των προς μίσθωση κατοικιών, στα Βόρεια Προάστια μόλις το 0,22% (1,15% το 2023 και 0,71% το 2022), στα Νότια Προάστια το 0,55% (1,43% το 2023, 4,03% το 2022), στα Δυτικά Προάστια το 15,09% (23,3% το 2023, 35,58% το 2022), στο Υπόλοιπο Αττικής το 11% (17% το 2023, 27,20% το 2022) και στον Πειραιά το 4,2% (15% το 2023, 35,46% το 2022).
Στο σύνολο των περιοχών της Αττικής, η διαθεσιμότητα ακινήτων προς μίσθωση είναι πολύ μικρή έναντι των προηγούμενων χρόνων. Παράλληλα, το μεγαλύτερο μέρος των διαθέσιμων προς μίσθωση ακινήτων 80τμ-110 τμ άνω του 1ου ορόφου, έχει ζητούμενες τιμές μίσθωσης άνω των 800€/μήνα.
Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελούν τα Βόρεια Προάστια όπου το 95,80% (93,11% το 2022) των διαθέσιμων προς μίσθωση ακινήτων, έχουν ζητούμενο μίσθωμα άνω των 800€/μήνα, ενώ στα Νότια Προάστια το 80,40% (81,44% το 2022). Στο κέντρο της Αθήνας το 66,37% (65,66% το 2022) των διαθεσίμων κατοικιών έχουν ζητούμενο μίσθωμα άνω των 700€/μήνα, ενώ στις περιοχές του Πειραιά το 60,07% (47,46% το 2022), των Δυτικών Προαστίων το 47,03% (50,31% το 2022) και στο Υπόλοιπο Αττικής το 71,30% (56,97% το 2022).
Το κόστος μίσθωσης σε 16 περιοχές της Αθήνας
Σύμφωνα με τα στοιχεία που προκύπτουν από τις διαθέσιμες αγγελίες ακινήτων σε περιοχές της Αθήνας με τη μεγαλύτερη ζήτηση από οικογένειες για ενοικίαση κατοικίας, η μέση ζητούμενη τιμή μίσθωσης κυμαίνεται στα 12,35€/τ.μ. ( 11,31€/τ.μ. το 2023, 9,8 €/τ.μ. το 2022) για διαμέρισμα 80τμ-110τμ άνω του 1ου ορόφου, κατασκευής μετά το 2000.
Η μέση κατώτατη ζητούμενη τιμή μίσθωσης στην Αθήνα το 2024 διαμορφώνεται στα 9,81€ ( 9,09€/τ.μ. το 2023, 8,15 €/τ.μ. το 2022) και η μέση ανώτατη στα 14,88€/τ./μ. (13,1 €/τ.μ. το 2021, 11,4 €/τ.μ. το 2022).
Δηλαδή, μια οικογένεια θα πρέπει να καταβάλει μόνο για το ενοίκιο από 980€/μήνα έως και 1.488€/μήνα αν πρόκειται για κατοικία 100τμ, έναντι των 900€/μήνα έως και 1.310€/μήνα πέρυσι.
Στις περιοχές των Δυτικών Προαστίων, Περιστέρι και Πετρούπολη, το μέσο κόστος μίσθωσης κατοικίας 100τμ άνω του 1ου ορόφου, κατασκευής μετά το 2000, κυμαίνεται στα 815€/μήνα (770€/μήνα το 2023, 730€/μήνα το 2022) και 1.129€/μήνα (800€/μήνα το 2023, 750€/μήνα το 2022) αντίστοιχα.
Στις περιοχές του κέντρου της Αθήνας όπως στους Αμπελόκηπους το μηνιαίο κόστος μίσθωσης κυμαίνεται από 11€/τ.μ. έως 13,5€/τ.μ., στο Παγκράτι από 10,18€/τ.μ. έως 15,2€/τ.μ. και στο Νέο Κόσμο από 9,3€/τ.μ. έως 11,62€/τ.μ. Τη δεδομένη χρονική στιγμή στη περιοχή του Νέου Κόσμου είναι εγγεγραμμένα 1.047 ακίνητα (907 το 2023) ακίνητα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης και στους Αμπελόκηπους 357 ακίνητα (437 τo 2023).
Στα Νότια Προάστια, το κόστος μίσθωσης διαμορφώνεται κυρίως σύμφωνα με την απόσταση από τη θάλασσα και τη θέα.
Άλλο κόστος μίσθωσης έχει η Άνω Γλυφάδα και άλλο η Κάτω Γλυφάδα στο κέντρο ή/και πλησίον του Γκολφ, αντίστοιχα διαμορφώνεται και το κόστος μίσθωσης στη Βούλα.
Το μέσο κόστος μίσθωσης στη Γλυφάδα διαμορφώνεται στα 19,375€/τ.μ. (15,5€/τ.μ. το 2023), ενώ στη Βούλα στα 17,44€/τ.μ. (17,35€/τ.μ. το 2023).
Στη Νέα Σμύρνη το μέσο κόστος μίσθωσης ενός διαμερίσματος 100τμ, άνω του 1ου ορόφου κατασκευής μετά το 2000 αγγίζει τα 1.164€/μήνα, στο Παλαιό Φάληρο τα 1.241€/μήνα και στη Καλλιθέα τα 1.415€/μήνα. Τη δεδομένη χρονική στιγμή στη Γλυφάδα είναι εγγεγραμμένα 487 ακίνητα (370 το 2023) σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, στη Βούλα 226 ακίνητα (160 το 2023), στο Παλαιό Φάληρο 438 ακίνητα (336 το 2023) και στη Καλλιθέα 453 ακίνητα (281 το 2023).
Όσον αφορά τα Βόρεια Προάστια, στο Μαρούσι το κόστος μίσθωσης κυμαίνεται από 9,09€/τ.μ. έως 14,4€/τ.μ., στον Χολαργό από 10,9€/τ.μ. έως 14,7€/τ.μ., στο Χαλάνδρι από 10,5€/τ.μ. έως 13,3€/τ.μ. και στη Κηφισιά από 11,8€/τ.μ. έως 16,3€/τ.μ.
Η μέση αύξηση των ζητούμενων τιμών ενοικίασης στις 16 περιοχές της Αττικής με την υψηλότερη ζήτηση για οικογενειακή κατοικία αγγίζει το 9,1% σε σχέση με πέρυσι (26,02% πάνω από το 2022). Το 2024 καταγράφηκε μικρή διαθεσιμότητα ακινήτων στην Πετρούπολη και αύξηση της διαθεσιμότητας ακινήτων στα υψηλότερα ζητούμενα μισθώματα στην Γλυφάδα.
Αξίζει να αναφερθεί, ότι μεγάλο πλήθος των «νέων» ηλικιακά ακινήτων, έχει αγοραστεί από αλλοδαπούς επενδυτές με στόχο είτε την απόκτηση golden visa, είτε ως επένδυση, με απώτερο σκοπό την εκμετάλλευση μέσω μακροχρόνιας συμβατικής μίσθωσης.
Τον δρόμο της Αττικής στις αυξήσεις μισθωμάτων δείχνει να ακολουθεί η Θεσσαλονίκη.
Είναι ενδεικτικό ότι στο γ’ τρίμηνο του 2024, σύμφωνα με τα στοιχεία της πλατφόρμας spitogatos, το υπόλοιπο νομού Θεσσαλονίκης κατατάχθηκε στην κορυφή των περιοχών με τις μεγαλύτερες αυξήσεις μέσης ζητούμενης τιμής ενοικίασης κατοικίας σε όλη την χώρα με ποσοστιαία αύξηση της τάξης του 20%.
Ανάμεσα στις ακριβότερες περιοχές για ενοικίαση κατοικίας το γ’ τρίμηνο του 2024 βρέθηκε και η Χαλκιδική, όπου οι τιμές της βραχυχρόνιας μίσθωσης συνεχίζουν να ασκούν ανοδικές πιέσεις στις τιμές ενοικίων.
