Δημοσιεύτηκε στην εφημερίδα Today Press
του Πέτρου Κουβάτσου
«Με τη νέα εξέλιξη θα δημιουργούνται προοπτικές για εξορθολογισμό του πλαισίου, ωστόσο, θα πρέπει να περιμένουμε έως ότου η ολομέλεια του ΣτΕ αποφασίσει οριστικά για την προσφυγή που αφορά το ΝΟΚ και δεν αποκλείεται να πάρει αρκετό χρόνο αυτή η διαδικασία», σημειώνει στην Today Press o δήμαρχος Αλίμου, Ανδρέας Κονδύλης, αναφερόμενος στην απόφαση του Ε΄ Τμήματος του Συμβουλίου της Επικρατείας που έκρινε αντισυνταγματικό το μπόνους τετραγωνικών και ύψους που δίνει ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός, μετά από προσφυγή του Δήμου Αλίμου κατά οικοδομικής άδειας για ανέγερση πολυκατοικίας.
«Στην πράξη, η αύξηση του ανώτατου ύψους και του συντελεστή δόμησης στην περιοχή μας μέσω αυτών των διατάξεων οδηγεί στην κατασκευή πολύ ψηλών κτιρίων, που βρίσκονται σε δυσαρμονία με την υπόλοιπη περιοχή, ενώ προκαλούν κοινωνική αναστάτωση για προφανείς λόγους. Η περιοχή μας έχει μελετηθεί για συγκεκριμένη δόμηση και πληθυσμό και αυτή τη στιγμή και τα δύο μεγέθη αυξάνονται με τις ίδιες δημόσιες υποδομές», εξηγεί,μεταξύ άλλων, ο κ. Κονδύλης.
Αξίζει να αναφέρουμε ότι απόφαση 293/2024 που εκδόθηκε πριν από λίγες ημέρες αφορά στην προσφυγή του Δήμου Αλίμου κατά της οικοδομικής άδειας για ανέγερση πολυκατοικίας, η οποία επρόκειτο να χρησιμοποιήσει συνδυαστικά τα μπόνους που δίνει ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός: συν 10% στη δόμηση, εφόσον μειωθεί η κάλυψη του κτιρίου (δηλαδή το αποτύπωμά του στο έδαφος) κατά 10%, συν μερικά μέτρα επιπλέον αν τοποθετηθεί φυτεμένο δώμα. Το σκεπτικό της απόφασης, η οποία δεν έχει ακόμη δημοσιευτεί, αναμένεται με μεγάλο ενδιαφέρον, καθώς έκρινε κατ’ αρχήν αντισυνταγματικές τις σχετικές ρυθμίσεις – παραπέμποντας βέβαια την υπόθεση για την τελική κρίση στην Ολομέλεια. Σύμφωνα με πληροφορίες, οι προσφεύγοντες θα επιδιώξουν η απόφαση να εκδοθεί με τη διαδικασία της «πρότυπης δίκης» (ουσιαστικά ταχύτερα), καθώς εκκρεμούν πολλές άλλες προσφυγές στα διοικητικά δικαστήρια όλης της χώρας με το ίδιο θέμα.
Κύριε δήμαρχε, καταρχάς να σας ρωτήσουμε αν νιώθετε δικαιωμένος μετά την απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας;
Σίγουρα μας κάνει να νιώθουμε δικαιωμένοι. Η απόφαση αυτή με κάνει μαζί με τους εμπλεκόμενους φορείς να αισθανόμαστε επιστημονική, πολιτική και διοικητική δικαίωση καθώς με την κίνηση αυτό το πλαίσιο του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού και τα «προβληματικά» άρθρα του έχουν ήδη τεθεί στη βάσανο του ΣτΕ, ενώ πλέον έχει δημιουργηθεί η ελπίδα ότι θα γίνει κάτι προς το καλύτερο.
Ουσιαστικά, το πρώτο βήμα έχει γίνει και η απόφαση του Ε΄ Τμήματος του ΣτΕ αποτελεί μία σημαντική ένδειξη για την αντισυνταγματικότητα του υφιστάμενου ΝΟΚ.
Με τη νέα εξέλιξη θα δημιουργούνται προοπτικές για εξορθολογισμό του πλαισίου, ωστόσο, θα πρέπει να περιμένουμε έως ότου η ολομέλεια του ΣτΕ αποφασίσει οριστικά για την προσφυγή που αφορά το ΝΟΚ και δεν αποκλείεται να πάρει αρκετό χρόνο αυτή η διαδικασία.
Δήμαρχε, ποιοι ήταν οι λόγοι που καταθέσατε προσφυγή στο Συμβούλιο της Επικρατείας σχετικά με το ύψος των κτιρίων που προβλέπεται σε σχετικές διατάξεις;
Ο δήμος Αλίμου κατέθεσε συνολικά πέντε προσφυγές στο Συμβούλιο της Επικρατείας κατά ισάριθμων οικοδομικών αδειών που εξέδωσε η πολεοδομία Αλίμου. Η επιχειρηματολογία των προσφυγών ήταν κοινή. Το άρθρο 10 του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού προβλέπει το μπόνους ως κίνητρο για την περιβαλλοντική αναβάθμιση πυκνοδομημένων αστικών περιοχών, με στόχο την αύξηση των κοινόχρηστων χώρων και τη βελτίωση των όρων διαβίωσης. Η περιοχή του Αλίμου ωστόσο δεν είναι μια επιβαρυμένη περιοχή, έχει αυστηρούς όρους δόμησης (κάλυψη 40%, συντελεστής δόμησης 0,8, αρτιότητα 600 τ.μ. και ανώτατο ύψος 14 μέτρων) και δεν στερείται κοινόχρηστων χώρων πρασίνου. Με τις ρυθμίσεις αυτές τα κτίρια φθάνουν, αντί για 14 μέτρα, τα 18-21 μέτρα σε ύψος, με αποτέλεσμα την παραβίαση του πολεοδομικού κεκτημένου και την αλλοίωση της πολεοδομικής μορφής και της φυσιογνωμίας της περιοχής και εντέλει την υποβάθμιση των όρων διαβίωσης.
Ευρύτερα, η εφαρμογή των συγκεκριμένων διατάξεων αντιβαίνει στο άρθρο 24 του Συντάγματος, καταλήγει σωρευτικά να αυξάνει δυσανάλογα το ύψος των κτιρίων σε όλες τις περιοχές και να μετατρέπεται από μηχανισμός περιβαλλοντικής αναβάθμισης σε μηχανισμό οικιστικής υποβάθμισης.
Έχετε ακριβή εικόνα του αριθμού των ακινήτων που έχουν κάνει χρήση των διατάξεων αυτών;
Ο δήμος μας έχει μπλοκάρει 30 οικοδομικές άδειες που έκαναν χρήση των διατάξεων αυτών, είτε με απευθείας προσφυγές στο ΣτΕ και στα διοικητικά δικαστήρια είτε υποστηρίζοντας προσφυγές πολιτών. Δυστυχώς, έχουν προλάβει και έχουν χτιστεί περίπου 15 πολυκατοικίες με αυτές τις διατάξεις, οι οποίες ξεχωρίζουν σαν πύργοι μέσα στον οικιστικό ιστό.
Στην πράξη, η αύξηση του ανώτατου ύψους και του συντελεστή δόμησης στην περιοχή μας μέσω αυτών των διατάξεων οδηγεί στην κατασκευή πολύ ψηλών κτιρίων, που βρίσκονται σε δυσαρμονία με την υπόλοιπη περιοχή, ενώ προκαλούν κοινωνική αναστάτωση για προφανείς λόγους. Η περιοχή μας έχει μελετηθεί για συγκεκριμένη δόμηση και πληθυσμό και αυτή τη στιγμή και τα δύο μεγέθη αυξάνονται με τις ίδιες δημόσιες υποδομές.
Το πρόβλημα είναι μόνο το «μπόνους» του οικοδομικού κανονισμού;
Με τον ΝΟΚ δεν υπολογίζονται στον συντελεστή δόμησης οι κοινόχρηστοι χώροι του κτιρίου, όπως τα κλιμακοστάσια αλλά και εσωτερικοί χώροι όπως τα πατάρια. Έτσι έχουμε το εξής παράδοξο: να εκδίδεται μια οικοδομική άδεια σε οικόπεδο 700 τ.μ. για κτίριο 560 τ.μ. το οποίο στην πράξη είναι περισσότερο από 1.000 τ.μ., δηλαδή το διπλάσιο. Αυτά τα «κρυφά» τετραγωνικά, όπως τα πατάρια, δεν προσμετρώνται στην άδεια αλλά πωλούνται κανονικά με τις αξίες γης της περιοχής. Οδηγούμαστε δηλαδή σε παράλογα αποτελέσματα, τα οποία φαίνονται διά γυμνού οφθαλμού.
Αυτό είναι ένα πρόβλημα που όπως μας το περιγράφετε θα το αντιμετωπίσουν πολλοί δήμοι;
Φυσικά. Εκτός από τις προσφυγές του Δήμου Αλίμου εκκρεμούν πολλές ακόμη από διάφορες περιοχές κατά του μπόνους του ΝΟΚ. Μάλιστα, το υπουργείο Περιβάλλοντος, σε μια προσπάθεια να μειώσει τις αντιδράσεις, είχε πέρυσι τον Απρίλιο εξαιρέσει με τροπολογία τις περιοχές Εκάλης, Ψυχικού και Φιλοθέης (ως κηπουπόλεις) από την εφαρμογή των συγκεκριμένων διατάξεων, αναγνωρίζοντας επί της ουσίας το πρόβλημα.
Ποιες θα είναι οι άμεσες συνέπειες στη δόμηση στην πόλη του Αλίμου;
Αρκετά πιθανό είναι το ενδεχόμενο να παγώσει τουλάχιστον το 50% των νέων οικοδομικών αδειών που χρησιμοποιούν το Νέο Οικοδομικό Κανονισμό στον Άλιμο ύστερα από την δικαίωση του δήμου μας από το ΣτΕ.
Ποια θα είναι τα επόμενα βήματα του Δήμου Αλίμου;
Όσον αφορά τα επόμενα βήματα του Δήμου μας, είναι όπως σας είπα ότι κάθε νέα αίτηση στην πολεοδομία θα εξετάζεται, ενώ δεν αποκλείω και το ενδεχόμενο να παγώσουν οι νέες άδειες που κάνουν χρήση του ΝΟΚ έως ότου καθαρογραφεί η επίσημη απόφαση του. Αυτές αποτελούν από το 50% έως και το 60% των νέων αιτήσεων για πολεοδομικές άδειες. Επιπλέον, με την απόφαση του ΣτΕ σταματούν και οι πιέσεις εκ μέρους των κατασκευαστών και των εργολάβων, οι οποίοι λόγω του παγώματος των κατασκευών στην περιοχή που είχε προκαλέσει η προσφυγή ζητούσαν να αποζημιωθούν από το Δήμο.
Είχατε κάποια επικοινωνία με το αρμόδιο Υπουργείο κατά την δικαστική πορεία της προσφυγής;
Η προσπάθεια των πολιτών και του Δήμου μας κατά των διατάξεων του ΝΟΚ προκειμένου να προστατευθεί ο περιβαλλοντικός τους αντίκτυπος και να προστατευθεί η περιουσία των ακινήτων ξεκίνησε από το 2021 και οι πρώτες προσφυγές έγιναν το 2022.
Αξίζει να σημειωθεί ότι στην αρχή έγιναν κάποιες προσπάθειες σε διοικητικό επίπεδο ώστε να υπάρξουν ρυθμίσεις στις πολεοδομικές άδειες, αλλά αυτές δεν είχαν το επιθυμητό αποτέλεσμα και για αυτό το λόγο ο Δήμος και οι κάτοικοι προσέφυγαν στο ΣτΕ. Το βασικό πρόβλημα, είναι το γεγονός ότι οι κατασκευαστές χρησιμοποιούν συνδυαστικά διατάξεις του ΝΟΚ με συνέπεια να αυξάνεται σημαντικά το ύψος των κτιρίων.
Εμείς επιδιώκουμε τη βελτίωση του πλαισίου του νόμου. Για αυτό το λόγο έχουμε προτείνει στο αρμόδιο υπουργείο, που είναι το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, μερικές αλλαγές, οι οποίες αναμένεται να ενταχθούν στο επόμενο σχετικό νομοσχέδιο. Αυτό ενδέχεται να είναι η νομοθετική ρύθμιση για την εκτός σχεδίου δόμηση.
